报告编号：NO.20240508*****
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查看完整报告一、没有房地产开发资质的开发商与业主签订的合同有效吗
我国现行法律明文规定，在商品房预售过程中，开发企业必须遵守许可制度。
如果欲开展商品房预售业务，开发企业必须首先向所在地区房地产管理部门提出申请，获取商品房预售许可，并获得由该部门颁发的《商品房预售许可证》后方能实施。
若未能获得该许可证书，则视为非法行为，不得进行任何形式的商品房预售活动。
可以明确地说是，具备商品房预售许可证乃是具有合法性质商品房销售的首要基础。
简言之，开发商家只有成功获得销售许可证，方能予以纳入签订商品房预售合同的主体范围内。
这主要是由于，无论所达成的商品房买卖协议或认购书，皆必须满足签署双方均具备相应主体资格的要求；消费者作为购买者需要拥有完整的民事行为能力，而开发商家作为出售方则需具备合法的销售资质，唯有如此，双方签订的相关合同方可被社会公认为有效合法。
没有获取到商品房预售许可证的开发商家严禁从事任何形式的商品房销售。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
二、与没有取得房地产开发资质的开发商签订的合同有效吗
在我国，商品住宅楼预订实行的乃是严格的批准制度。
为此，房地产开发公司在进行商品房预订时，必须首先向本地房地产管理部门提交预订申请，并取得由该部门颁发的特定许可证书——《商品住宅楼预定准许证》。
如果未获此项证明，则严禁进行任何形式的商品房预订活动。
因此可以理解，获取商品住宅楼预订许可凭证成为期房销售的前置必要条件，换言之，这就意味着，只有当房产开发商成功地获得预售许可后，他们方有资格正式签署关于期房销售的相关协议。
鉴于无论是商品住宅楼买卖协议还是期房认购书，其签约双方均需具备主体资格要求，消费者一方必须具备完整的民事行为能力，而开发商一方亦须具备销售商品住宅楼所需的法定资质，如此一来，保证所签订的所有相关协议皆被视为合法有效的文件。
若开发商未能获取预售许可，他们将无法进行任何形式的商品住宅楼销售。
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无论是商品房购置协议或认购书，都明确要求双方均具有相应的主体资格——即作为买方的消费者应具有足够的民事行为能力，而作为卖方的开发商则要求拥有销售资格和预售许可证，否则双方签署的合同就会被视为无效。接下来华律网小编将为您介绍相关内容。
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从这个角度来看，成功申领到商品房销售许可证明是进行期房销售的首要条件，这就意味着，在开发商获得销售许可证的那一刻起，他们才具有销售期房的合法权利和资格接下来华律网小编整理了相关的一些知识，供大家参考一下，一起来看看内容吧。
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业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，将住宅用房改为商用用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。关于业主是否能将住宅改为商业用房开设公司的问题，下面由华律网小编为您详细解答。
加强业主间的沟通与协作： 建议您积极与其他业主沟通，共同商讨解决方案。 可以通过召开业主大会等方式，促进业主之间的交流与合作。 规范业委会运作： 业主可以联合起来，要求业委会按照相关法律法规进行运作。 要求业委会定期公布账目和收支情况，确保透明度和公正性。 如果业委会成员存在违法行为或不作为，可以向相关部门投诉或采取法律手段。 选聘专业物业公司： 考虑通过正规程序选聘有良好信誉和专业能力的物业公司来管理小区。 确保物业公司与业主之间签订明确的合同，规定双方的权利和义务。 建立有效的监督机制： 业主可以设立监督委员会或类似机构，对业委会和物业公司的工作进行监督。 定期对物业管理和业委会的工作进行评估和审计，确保其合规性和有效性。 普及法律知识： 业主可以自发组织学习相关的物业管理法律法规，提高自身的法律意识。 了解自身权益和维权途径，以便在必要时采取合适的法律手段。 寻求政府支持： 如果问题无法通过内部解决，可以向当地政府部门（如住建局、房产局等）反映情况并请求协助。 政府部门可能会对业委会和物业公司进行监管和指导，帮助其规范运作。
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